El primer error: esperar demasiado
Cuando un arrendatario deja de pagar, la reacción más común del arrendador es esperar. Esperar que el problema se resuelva solo, que el arrendatario regularice, que las conversaciones informales den fruto. A veces funciona. Muchas veces no, y cada mes que pasa es un mes de renta perdida que rara vez se recupera.
En Chile, la Ley 18.101 regula el arrendamiento de predios urbanos y establece un proceso judicial específico para estos casos. Ese proceso tiene plazos, y entender el orden correcto de las acciones puede marcar la diferencia entre recuperar tu propiedad en pocos meses o en más de un año.
El orden correcto de las acciones
Cobro directo y comunicación escrita
Desde el primer mes impago, contacta al arrendatario por escrito, ya sea por WhatsApp, correo o carta, dejando constancia de la deuda y el plazo para regularizar. No es un requisito legal, pero es evidencia valiosa si el caso llega a juicio. También activa las multas pactadas en el contrato por mora.
Verificar si hay fiador o codeudor solidario
Si el contrato tiene fiador o codeudor solidario, este responde por las rentas adeudadas de la misma forma que el arrendatario. Antes de iniciar un juicio, es relevante considerar si el fiador tiene bienes o solvencia para responder, porque puede ser una vía más directa de cobro.
Demanda de terminación de contrato por no pago
El arrendador puede demandar desde el primer mes impago, sin necesidad de esperar más. La demanda se presenta ante el Juzgado de Letras competente y solicita la terminación del contrato, la restitución del inmueble y el pago de las rentas adeudadas. La Ley 18.101 establece un procedimiento especial, más ágil que el ordinario.
Audiencia de contestación y posible acuerdo
Una vez notificada la demanda, el tribunal fija una audiencia. En ese momento el arrendatario puede contestar, oponer excepciones, o llegar a un acuerdo de pago. Si paga en la audiencia, incluyendo rentas adeudadas, reajustes e intereses, la ley permite que el contrato continúe. Si no paga ni acuerda, el juicio sigue.
Sentencia y lanzamiento
Si el tribunal acoge la demanda, dicta sentencia ordenando la restitución del inmueble y el pago de lo adeudado. Si el arrendatario no restituye voluntariamente, se decreta el lanzamiento: la salida forzada del inmueble con auxilio de la fuerza pública. El juez puede suspender el lanzamiento en casos muy calificados, pero por un máximo de treinta días.
Cuánto demora el proceso
En condiciones normales, desde la presentación de la demanda hasta el lanzamiento efectivo pueden transcurrir entre tres y seis meses. El plazo varía según la carga del tribunal, si el arrendatario opone excepciones y si se producen acuerdos o recursos intermedios. No hay un plazo fijo garantizado.
¿Qué pasa si no hay contrato escrito?
El contrato verbal de arriendo es válido en Chile. Si el arrendatario dejó de pagar pero no existe un contrato escrito, el arrendador igualmente puede demandar, pero deberá probar la existencia del contrato y el monto de la renta por otros medios: transferencias bancarias, mensajes, testigos. Eso complica y alarga el proceso, razón por la cual siempre es recomendable formalizar el contrato por escrito desde el inicio.
¿Tu arrendatario no está pagando?
El equipo de TodoTítulo puede asesorarte en el cobro de rentas y en el proceso de terminación del contrato. La evaluación del caso no tiene costo.
Cuéntanos tu caso