Compré una propiedad en remate: qué hacer ahora

El remate no es el final del proceso

Muchas personas que compran en remate asumen que el momento de la adjudicación es el cierre de la operación. En realidad, es el comienzo de la parte más compleja. Ganar el remate te da un derecho, pero convertir ese derecho en una propiedad que puedas usar, arrendar o vender con tranquilidad requiere varios pasos adicionales, cada uno con sus propios plazos y posibles obstáculos.

El tipo de remate importa: no es lo mismo una propiedad adjudicada en un juicio ejecutivo ordinario que una adquirida en un remate bancario o en un proceso de quiebra. Pero los pasos básicos que siguen a cualquier adjudicación son similares, y conviene conocerlos antes de que aparezcan los problemas.

Lo que viene después de la adjudicación

Pago del precio y escritura de adjudicación

Una vez adjudicada la propiedad, debes pagar el precio en el plazo que fije el tribunal, generalmente dentro de los días siguientes al remate. El tribunal emite luego un acta de remate y, posteriormente, la escritura pública de adjudicación, que es el título que acredita tu adquisición.

Alzamiento de hipotecas y gravámenes

La adjudicación en remate generalmente extingue las hipotecas y gravámenes que pesaban sobre la propiedad, pero deben alzarse formalmente. El tribunal debe ordenar la cancelación de las inscripciones correspondientes en el Conservador de Bienes Raíces. Si este paso no se ejecuta, la propiedad aparecerá gravada en los registros aunque legalmente ya no lo esté, lo que bloqueará cualquier operación futura.

Inscripción en el CBR

La escritura de adjudicación debe inscribirse en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces correspondiente. Esta inscripción es la que te hace dueño ante la ley. Sin ella, el remate no ha transferido el dominio de manera que sea oponible a terceros. Es el paso más importante y, paradójicamente, el que más frecuentemente se posterga.

Ocupantes

Es habitual que la propiedad adjudicada en remate esté ocupada: por el antiguo dueño, por arrendatarios, o por personas que no tienen ningún título. Las vías para recuperar la posesión material varían según el caso, desde negociación directa hasta una acción judicial de comodato precario o de lanzamiento. Conviene asesorarse antes de actuar, porque el enfoque equivocado alarga el proceso.

Regularización de construcciones

Muchas propiedades que llegan a remate tienen ampliaciones o construcciones sin permiso de edificación ni recepción municipal. Para vender o hipotecar legalmente, esas construcciones deben regularizarse ante la Dirección de Obras de la municipalidad correspondiente. El proceso varía según la antigüedad de la construcción y la normativa local vigente.

Los problemas más frecuentes

Deudas de contribuciones y gastos comunes

La adjudicación no extingue automáticamente las deudas de contribuciones que el anterior propietario no pagó. El SII puede perseguir esas deudas sobre el inmueble como obligación real. Lo mismo ocurre con los gastos comunes en propiedades en copropiedad inmobiliaria. Antes de pujar, siempre conviene verificar el estado de esas deudas.

Contratos de arriendo preexistentes

Si la propiedad tenía arrendatarios con contrato otorgado por escritura pública, en ciertos casos el adjudicatario puede estar obligado a respetarlo, o al menos a seguir un proceso de término. Si el arriendo no consta en escritura pública inscrita, el subastador generalmente no está obligado a respetarlo, pero igualmente puede requerir una acción judicial para recuperar la posesión.

Por qué conviene asesorarse desde antes del remate

Las personas que compran en remate con mejor resultado son las que hicieron su análisis antes de pujar: revisaron el título, verificaron las deudas, identificaron a los ocupantes y estimaron el costo de regularización. Esa información es la que permite fijar un precio máximo razonable y evitar sorpresas que conviertan una compra aparentemente ventajosa en un problema difícil de resolver.