Heredé una propiedad con arrendatario: qué pasa con el contrato

La situación que nadie anticipa

Muere un familiar. Entre los bienes que deja hay un departamento o una casa que estaba arrendada. De pronto, los herederos se encuentran con una pregunta que nadie les había enseñado a responder: ¿qué pasa con el arrendatario? ¿El contrato se termina automáticamente? ¿Pueden pedirle que se vaya? ¿Les corresponden las rentas atrasadas? ¿Tienen que firmar algo nuevo?

La respuesta corta es que el contrato de arriendo no termina por la muerte del arrendador. Los herederos quedan en su lugar, con los mismos derechos y las mismas obligaciones, desde el momento en que se produce el fallecimiento. Pero esa respuesta corta esconde varios matices que conviene entender antes de actuar.

Lo que dice la ley

En Chile, el Código Civil establece que la muerte del arrendador no pone término al contrato de arrendamiento. A diferencia de lo que ocurre cuando el dueño vende la propiedad a un tercero, situación en que la obligación de respetar el arriendo puede depender de si el contrato consta por escritura pública, la transmisión por causa de muerte es distinta: los herederos deben respetar el contrato sin excepción, independientemente de cómo esté formalizado.

La razón de fondo es que los herederos no son terceros que adquieren la propiedad: son los continuadores jurídicos del difunto. Heredan su patrimonio activo, pero también sus obligaciones. El contrato de arriendo es una de esas obligaciones.

Qué derechos y obligaciones heredan

Las rentas les pertenecen desde el fallecimiento

Desde el día en que murió el causante, las rentas de arriendo corresponden a los herederos, no al arrendatario ni a nadie más. Si el arrendatario ha seguido pagando en una cuenta que ya no corresponde, o si simplemente no ha pagado desde entonces, eso es algo que hay que resolver cuanto antes, porque la deuda corre igual.

Deben respetar las condiciones pactadas

Los herederos no pueden cambiar unilateralmente el monto de la renta, modificar el plazo del contrato ni exigir el abandono del inmueble con un argumento que no esté contemplado en la ley o en el propio contrato. El arrendatario tiene los mismos derechos que tenía antes del fallecimiento.

Pueden ejercer las acciones del arrendador

Si el arrendatario dejó de pagar, si está haciendo un uso indebido de la propiedad, o si el contrato terminó y no restituye el inmueble, los herederos pueden demandar, exactamente como podría haberlo hecho el causante. No necesitan esperar a terminar la posesión efectiva para iniciar acciones urgentes.

El orden de los pasos: posesión efectiva y arriendo

Aquí está uno de los puntos que más confusión genera. La posesión efectiva es el trámite que acredita formalmente quiénes son los herederos y les permite disponer de los bienes del causante: venderlos, transferirlos, inscribirlos a su nombre. Sin posesión efectiva, los herederos no pueden vender la propiedad.

Pero el contrato de arriendo no espera ese trámite. Los herederos son arrendadores desde el fallecimiento, aunque todavía no hayan iniciado la posesión efectiva. Lo que sí es recomendable es comunicarle al arrendatario, en cuanto sea posible, quiénes son los nuevos titulares y a qué cuenta deben pagarse las rentas en adelante.

¿Pueden pedirle al arrendatario que se vaya?

Sí, pero siguiendo las reglas generales de la Ley 18.101, que protege a los arrendatarios de inmuebles urbanos. No existe una causal especial de término por fallecimiento del arrendador. Si quieren recuperar la propiedad, las vías son las mismas que tendría cualquier arrendador: esperar que venza el plazo del contrato, ejercer el desahucio conforme a los plazos legales, o acreditar alguna causal de incumplimiento por parte del arrendatario.

Lo que no pueden hacer es simplemente notificarle que "el dueño murió y el contrato se acabó". Eso no tiene ningún efecto legal y puede generar conflictos innecesarios.

Qué hacer en la práctica

Si heredaste una propiedad con arrendatario, los pasos más urgentes son tres. Primero, identificar el contrato vigente: buscar el documento firmado, verificar plazo, monto de renta y condiciones. Segundo, comunicarle al arrendatario el cambio de arrendador, indicando quiénes son los herederos y cómo deben pagarse las rentas de ahora en adelante, idealmente por escrito. Tercero, iniciar cuanto antes la posesión efectiva, porque mientras más tiempo pase sin tramitarla, más se complica el camino para disponer de la propiedad cuando llegue el momento de vender, arrendar en nuevas condiciones o repartir entre los herederos.

Cada caso tiene sus particularidades: si hay varios herederos con visiones distintas sobre qué hacer con la propiedad, si el arrendatario lleva años sin pagar, si el contrato nunca se firmó formalmente, o si la propiedad está en regiones. Todos esos factores cambian el análisis y, a veces, la urgencia.